引言

随着“一带一路”进程的推进及泰国旅游业的发展，越来越多外国人赴泰旅游后萌生了在泰国购房的想法。近期，不仅有一些个人客户就如何购买泰国房产向我们进行了咨询，也有一些中资房地产开发商就计划赴泰开发地产项目与我们进行了沟通。在此过程中，我们按照上述两种不同类型客户关心的问题，分别总结整理了投资泰国房地产应当重点关注的法律事项并最终形成了本指引，以供参考。

考虑到无论是个人客户还是房地产开发商在近期咨询中所关注的房地产类型主要以住宅类为主，因此，本指引的主要关注点聚焦于住宅类房地产，其他房地产类型本指引暂不展开详述。

鉴于本指引作者均为中国执业律师，本指引中就泰国相关法律、法规、规范性文件及政策等内容的介绍、解读及/或建议等仅供参考，不构成正式法律意见或建议。

一、与外国人[1]相关的主要规定

无论是作为个人购房者还是房地产开发商，在一个新的国家、地区进行投资前首先需要了解此国家、地区的法律、法规、政策等特点及与自己国家的差异，尤其是需要了解此国家、地区专就外国人制定的特殊规定，才能更好的适应当地的“水土”，从而为进行成功的商业投资打牢基石。就泰国房地产而言，其与外国人相关的主要法律、法规、政策等规定的核心制度包括：

1. 泰国土地私有化

与中国土地均为公有，城市市区土地属于国家所有，农村和城市郊区土地一般属于农民集体所有的规定不同，在泰国土地主要分为两种，一种是政府享有所有权的土地（如：公路、政府机构所处土地、自然保护区、沙滩等）；另一种则是私人享有所有权的土地；当私人购买土地后将永久享有此土地所有权，且子孙后代能够永久继承。

2. 非经豁免外国人无法购买泰国土地

虽然在泰国允许土地私有化，但政府出于保护国土安全，防止泰国居民土地流失等角度考虑，泰国《土地法案》（Land Code Promulgating Act）规定，只有泰国人（包括自然人及法人）才允许拥有土地所有权；外国人不得拥有泰国的土地所有权，除非满足较为苛刻的豁免条件。

特别提示：2022年10月25日，泰国内阁一致通过了一项部长级条例草案，首次允许符合条件的外国人能够以个人名义在泰国购买土地，直接获得土地所有权；草案指出，外国人三年内在泰国投资房地产、证券或基金价值超过4000万泰铢，则有资格购买曼谷、芭提雅和其他城市的不超过1莱（1600平方米）的住宅区用地，不得在军事区购买土地，且限制外国人只有一次购买土地的机会（未来即使外国人出售掉此土地也无法享有再次购买土地的权利）。

该草案原定计划在政宪公报网站上刊登后一个月自动生效；但令泰国内阁未曾想到的是，该草案遭到了泰国反对党和公众的强烈反对，因此在2022年11月8日的政府新闻发布会上，泰国内阁决定撤回此条例草案。截至目前，非经豁免外国人依然无法以自己的名义在泰国拥有土地。虽然此草案最终未能生效，但从该草案的内容能看出泰国政府有意逐步放松对外国人购买泰国土地的限制，也许在不久的将来，符合特定条件的外国人直接以自己名义购买到泰国土地也未尝不能实现。

3. 泰国房地分离，外国人可以购买与土地分离的建筑物所有权

泰国土地和房屋的关系并非像中国一样属于房地一体，泰国房屋产权与土地产权可以分离，即可分属于不同的主体。因此，虽然泰国《土地法案》规定外国人不能获得土地所有权，但外国人却可以拥有与土地分离的地上建筑物所有权；比如，根据泰国《共管公寓法》（Condominium Act），外国人在泰国可以拥有一套共管公寓。

4. 外国人可以租赁泰国不动产

泰国在不动产（土地、公寓、别墅等）租赁方面赋予外国人和泰国人相同的权利，外国人可以在泰国自由的租赁不动产而不存在特殊限制，但按照泰国最高法院（Thailand Supreme Court）规定，单次租赁期限最高不得超过30年，也就意味着在租赁期满30年后，如需续租，还需不动产权利人同意，且最多续期2次（即，最多能够租赁90年）。

二、外国投资者[2]购买泰国房产

在实践中，外国投资者赴泰购买不动产类型中最多的是住宅类不动产，而住宅类不动产在泰国最常见的当属公寓和别墅，因此我们将分别介绍购买公寓和别墅过程中需要重点关注的法律事项及税负成本。

1. 购买泰国公寓[3]

泰国的公寓与国内商品住宅较为相似，可以按户进行销售并办理产权登记证书，且购买者享有公寓永久所有权。虽然泰国《土地法案》规定外国人不能拥有土地，但基于泰国房地分离的原则，根据《共管公寓法》第19条，外国人可以购买并享有公寓性质房屋的所有权（不含公寓对应土地所有权）。虽然《共管公寓法》赋予了外国人购买泰国公寓的权利，但同时也作出了一定的限制，一栋公寓楼房中外国人购买的公寓所有权最高不能超过此公寓楼房总建筑面积或套数的49%，剩下的51%公寓份额需由泰国人持有，不过外国人可以承租此51%部分。虽然存在49%的外国人购买上限指标，但也为外国投资者购买泰国房产打开了通道，这也是目前大多数外国投资者购买泰国房产的首选类型。

2. 购买泰国别墅

除上文所述公寓外，别墅是另一种较为常见的住宅类型，泰国的别墅主要包括独栋别墅（Villa）和联排别墅（Townhouse）。按照泰国《土地法案》规定，非经豁免外国人无法以自己的名义在泰国购买并拥有别墅所有权[4]；如果外国人希望通过其他方式达成相近于购买泰国别墅的效果，目前较为常见的方式有以下几种：

（1）设立且以泰籍公司[5]名义购买

由外国人与泰国人合资设立泰籍公司（泰籍股东至少占股51%），外国人通过控制印章证照、董事席位等方式实际控制泰籍公司，后以此泰籍公司名义购买别墅。

特别提示：此种外国人设立且以泰籍公司名义购买别墅的方式虽较为常见，但此种方式依然存在较大法律风险，如：股东之间就合资公司控制权产生纠纷，因此可能会影响到别墅所有权的最终归属。在2006年5月泰国土地办公室指导方针出台后，泰国相关政府部门对此种外国人滥用泰籍公司购买别墅的行为调查趋严。实践中，政府部门通常会对公司股东身份及购买别墅的背景进行调查核实，判断外国人与泰国人成立泰籍公司的目的是否属于真实商业合作，或是仅为购买别墅；若泰国相关政府部门判断合资成立泰籍公司真实意图只是为规避《土地法案》购买土地或别墅的，除不予办理产权登记手续外，可能还存在处罚等风险。另外，实践中，合资成立泰籍公司时外国人与泰国人可能会签署股权代持协议，虽然股权代持在国内已较为常见，但在泰国签署股权代持等此类抽屉协议是不被保护的，可能面临承担民事、行政、甚至刑事责任[6]的风险。

（2）采用以租代售的方式购买

在实践中，有个别客户反馈其在向房产中介咨询购买泰国别墅时，被告知可以采用以租代售并办理借款抵押的方式购买；即：投资者先与别墅所有权人签署别墅买卖协议，约定双方本意为别墅买卖法律关系；但因外国人无法办理别墅产权转让登记手续，所以双方再签署别墅租赁协议，以租赁形式向泰国相关房产管理部门办理备案登记，也就是采用“阴阳合同”的形式；然后，在投资者打款时和别墅所有权人签署借款协议，并以别墅为此笔“借款”办理抵押担保登记。

特别提示：实践中确实有不少投资者采用此种方式购买泰国别墅，但此种方式存在较大的法律风险：（1）首先，因明面上备案登记的法律关系属于租赁关系，从对外公示权利来看，投资者依然无法取得别墅所有权；（2）其次，虽然别墅上设置了借款抵押担保，能够避免别墅所有权人未经投资者允许而另行出售的风险，但若别墅所有权人未来出现债务等问题（第三方纠纷、破产等），可能发生第三方与投资者争夺别墅权益（在先抵押权能否对抗第三方存在不确定性）或别墅被司法机关强制处理等情况；（3）正常情况下泰国别墅为永久产权，并且能够继承，但采用此种以租代售方式，续租期只能延续2次，也就是最长只能租赁90年，且当发生继承情形时，外国投资者的继承人很难要求出租方履行继承相关义务，且此权利也不受当地法律保护；（4）最关键的是，因操作方式中的合同属于“阴阳合同”，实质上属于以合法形式掩盖非法目的，因此合同本身的效力很难被泰国司法机关认定有效，届时可能会出现民事纠纷、行政处罚等风险，整体法律风险难以控制。综上，我们不建议外国投资者采用此种方式来购买泰国别墅。

3. 不动产交易时所涉主要税负成本

在泰国不动产交易中，无论交易标的是土地、公寓、别墅等，在不考虑特殊优惠政策的情况下，交易时的税负成本计算方式基本相同，且基本与卖方及买方是否外国人无关，泰国不动产交易需要缴纳的税种主要有：

（1）转让费

转让费不是一种税收，而是一种政府收费。该费用按政府部门评估房产价值（不是房产销售价格，房产评估价值往往低于实际销售价格）的2%征收。

（2）特定营业税

如果卖方是企业，基本需要缴纳特定营业税；如果卖方是个人，满足一定条件（比如最常见的是个人持有此出卖的房产满5年且在出卖前1年内作为长期居住地并在此房屋上登记满1年）可以免交此税种；此税费按销售价格或政府部门评估房产价值（以孰高为准）的3.3%缴纳。

（3）印花税  印花税按登记或房屋评估价值（以孰高为准）的0.5%征收。如果卖方缴纳过特定营业税那就可以免缴印花税，但如果卖方免缴了特定营业税，就需要缴纳印花税。

（4）预扣所得税 如果卖方是个人，需要缴纳个人所得税，按照房屋评估价值的累进税率来确定税额，并根据拥有此房屋的年限进行扣除（某些特定的条件下可以豁免缴纳，但豁免通常不适用于外国人）；如果卖方是企业，则需要缴纳企业所得税，税额固定为财产注册或销售价格或政府评估价值的1%（以孰高为准）。

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