曼谷看房记及泰国地产基本分析

2019-04-30 15:30

2949阅读

0评论

0赞

今年三月百忍老师在杭州和很多南方大V见面时，他们聊的主要话题就是后房产税时代的海外投资了，当时米宅的米公子感慨，不去不知道，一去吓一跳。读万卷书，行万里路，一定要多出去考察。很多南方的朋友早已走出国门，北方的投资者此方面相对比较落后。只有走出去，才会发现不一样的机会。

于是，一个月后的清明节假期，百忍老师和国内几个地产大v，包括深圳著名财经大V刘晓博，杭州著名的大老哥、李永生等一起，应问房平台的邀请，到泰国曼谷对当地房地产市场做了为期三天的详细考察，此行看了十来个盘，进行了广泛交流，收获很大。回来又做了很多功课，简单把相关资料整理了一下，有志于投资海外房产的人可以研究一二。

1、 去泰国买房的必要性

为什么要去那么老远的地方买个房子？

首先在全球化时代，你要有全球化资产配置的思维，这样才能规避风险，获得更大收益。这不是非得土豪才能干的事，你只要总资产能达到千儿八百万，就得考虑这个事，因为在中国的二线城市有几套房，就已经是个资产很大的数字了。

还有一个关键的问题，就是要避开房产税。

今年全国人大重提房产税，也就是已经是箭在弦上，就看何时发了。这个是避免不了的事，所以握有多套房产的人自然也逃不过，这可是每年都要上交的。还因为中国的租金太低，如果房产的升值结束，那么回报率就会变得很低，再持有就不是很好的投资选择了。泰国的房产是没有房产税的。

至于远不远，其实主要是时间，青岛到曼谷四个半小时飞机直达，跟国内也差不多少，因为到昆明还得三个半小时呢。最关键的是，泰国对中国居民实行落地签，就是下了飞机填两个表就可入境，太过方便，以前还要交200小费，如今连这个也没了，正常程序走就可，所以很是方便。

再就是曼谷本身就是个国际化城市，各个国家的人都有。很多都是常住，而且大量华人在这个城市，你不会有太多的陌生感。

2、 给你说说投资的风险

发达国家的风险是法律健全，产权清晰，社会稳定，但是城市化已经完成，生育率低，人口增长停止，没有增长潜力，这对中国人来说是个最大问题。或者离中国太远，无论欧美还是澳洲，都得十几个小时飞机。确实比较远。

东南亚国家几乎都是发展中国家，如同前些年的中国，生育率普遍很高，城市化正在快速进行，人口大量从农村进入城市，这是房地产升值的最大支撑因素。

但东南亚国家中，各个国家因为宗教、制度、国情不同，风险指数差别很大，且体现在不同方面。

新加坡城市好，属于发达国家，还是华人当政，但问题是价格太贵，一般人买不起。

印尼和马来西亚都属于伊斯兰教民众的国家，毕竟有些隔阂，旅游可以，投资有问题，毕竟碧桂园的教训也要吸取。

菲律宾是天主教国家，也有这个问题。关键是治安等等，都不如人意，何况和我国还有南海争端。

越南同属于社会主义国家，土地等产权制度未完全确定，又因与我国有南海争端，关系波动大，所以也是风险。

柬埔寨和老挝、缅甸属于后发国家，很多制度也未定型，有点野蛮升长阶段，这也是风险。

                        黄袍佛国到处可见佛像，人民比较佛系

泰国自身有其独特的优势：

泰国是个黄袍佛国，人民的性格是由南传佛教奠定。性格温顺，崇拜国王，因此社会很稳定，泰国人口比较多，还在城市化中，而且曼谷如同伦敦和巴黎一样，是这个6000万人口国家的唯一特大城市。用国内的话来说，典型的唯一的一线城市。再说的直白点，泰国只能支撑起这么一个千万人口的国际大都市。

过去十年，大曼谷区域人口增一百多万人，目前城区总面积1500多平方公里，人口超过1300多万。

为啥要投资曼谷，因为这是泰国首都和最大城市，中南半岛最大城市，也是东南亚第二大城市，为泰国政治、经济、贸易、交通、文化、科技、教育、宗教中心。

曼谷经济占泰国总量的44%，曼谷港承担着泰国90%的外贸。曼谷旅游业十分发达，被评选为2013全球最受欢迎旅游城市，每年游客3000多万人次。曼谷是国际活动中心之一，每年有多达200~300起的各种国际会议在此举行。城内设有联合国亚太经社委员会总部、世界银行、世界卫生组织、国际劳工组织以及20多个国际机构的区域办事处。

所以，不仅在泰国，在整个东南亚，尤其是中南半岛，曼谷都是个中心城市，中泰铁路已经开工，未来泛亚铁路形成网络，而中心就是曼谷。

和国内很多城市一样，曼谷也在搞大建设，在已经通车的三条地铁的基础上，目前有六条地铁同时在建设中，全城都有点大工地的感觉。一旦这些地铁建成，曼谷将形成一个巨大的轨道交通网，改变目前的堵车局面，城市价值也将进一步提升。

高铁网和地铁网已经改变中国，未来的时间里也将改变中南半岛，而曼谷恰恰是中心，所以在目前的建设周期里，这个城市未来的潜力还是很大的。

总体来说，曼谷基数比较高，但国家和城市都很稳定，你不必担心会有什么大的危机和转折，这是一个可以规避风险的大都市，就好比你在京沪深一线城市买房，它有支撑。

当然，百忍老师必须提醒你的是，泰国的二手房市场没有国内这么活跃，所以，你要频繁买卖不太适合这边，长期投资可能更好。

3、 泰国房地产的基本状况

泰国公寓单价按使用面积计算，不计公摊面积。想象一下，当您要求售楼人员看看40平米的2房1厅，那感觉却跟进到60平米的一样大！因为卖的是使用面积！如果您有机会去泰国实地踩盘，可以感受一下。如果按国内房子大约公摊面积25%计算，这就相当于泰国房价又打了25%的折扣。算上之前的装修费，泰国的房价确实比较实惠。

中国人热衷投资的泰国城市为曼谷、芭堤雅和普吉岛。现在中国房价摆在国际上都算贵的。北上深动辄单价5-6万/平，二线城市也得2-3万左右；而泰国曼谷均价大约2—4万，芭堤雅、清迈大约1—2万，两者单价不仅有差别，包含的内容更是大不相同。

泰国的公寓期房绝大部分是精装修，配有地板、卫浴、马桶、厨柜、空调、嵌入式衣柜等等，简单理解就是搬不走的都是您的。有的开发商还送冰箱，品牌都不差的

泰国的别墅也很划算，但不对外卖，因为泰国是个半开放的国家，土地是不让外国人买的，而别墅是独自占地的。

这个要看你是想买别墅，还是公寓。国内还有住宅和商业公寓的区别，泰国是没有的。公寓就是它们的住宅，它们的住宅市场就只有别墅和公寓两种产品。

如果是别墅，按照泰国法律规定，外国人是不能直接拥有土地的。要稍微变换一下方法，比如找3个泰国人合伙，他们每个人17%股份，你49%股份。因为这家泰国公司51%股份在泰国人手里，可以享受本地人待遇，可以直接用于买别墅。同时让这几个泰方股东事先写好退股/转股协议，在泰国法律上也是有效的。这个过程非常复杂，买和卖的时间成本都太高，所以很少有人买别墅。

泰国的公寓基本上就是一两栋楼，一般在市中心，毕竟土地是私有的，拆迁难度大，所以他们没有大盘，也很少有园林，就是一栋单独楼，一般是超高层，一二百米，然后有立体建筑的车库，很多是七层。有漂亮的入户大堂，有宽敞的泳池，有精装修，有完善的物业，其他简单的家具你可以自己配上。

最诱人的是，它目前的租金稳定在5到7%之间，而且出租率很高，这比起国内的租金来，高了好几倍，所以就便是价格上涨慢不要紧，单单租金就能让你有足够的回报。

对于公寓，泰国的法律规定是这样的，49%的单位可以卖给外国人，51%的单位必须卖给泰国本地人。这里的49%和51%的意思是，假如这栋楼一共是100套的公寓，最多49套可以卖给外国人，至少51套可以卖给泰国本地人。也就是说，你买的那套公寓是直接可以写自己的名字，产权就是都是属于你的。

然后泰国对于外国购买者的身份，并没有要求。基本上就是，只要你有钱买得起，你有护照，也就可以购买了，非常的简单。

买新房的时候，你能够得出示你的护照扫描件就好。甚至于，如果你没时间去泰国的话，合同还可以寄到国内签字，或者有一些泰国开发商在国内有办事处的，到他们国内办事处签字就好。也就是说，哪怕你目前不方便出国，护照也没在手上，有个护照扫描件，也都是可以买的。

只要你有足够的钱，也没有购买套数的限制，你可以在整个泰国购买无数套。当然如果是在同一个楼盘的话，就必须符合泰国政府规定的，外国人只能购买49%单位的规定。然后有些时候还要符合开发商的分配，因为泰国开发商这边喜欢把49%的份额按照一个比例，然后分配给各个国家国籍的人。不过这只是开发商自己的调节了。这是一种传统了，没有办法，大陆也就这几年才迅速崛起成为最大买家的。之前49%的份额都是被日本、韩国、俄罗斯和整个东南亚国家的买家给买走的。到如今只是我们的购买力量在泰国变强了，这些国家在泰国的购买力并没有变弱。

那外国人买的和泰国本国人买的产权一样吗？是的，是一样的，也是永久产权。可能大家不明白永久私是什么意思。这里解释一下，那就是哪怕发生政权更替，这块土地也是你的。这个其实和我国古代是一样的，唐宋元明清下来，也没说换一次朝代，全国的地就重新分一次。该是谁家的土地还是谁家的。比如民国建立，该是清朝的地主，到了民国还是地主。同时在目前世界上，除了中国、朝鲜、古巴之外基本都是如此施行的。

然后只要你买的是新房，就是永久私有产权，可以将房子传世世代代的这种产权。同时因为泰国施行的是英美法系《不退让法》和《城堡法》的缘故。所以在泰国土地私有，神圣不可侵犯。属于你的房子，风可以进，雨可以进，国王不能进。也就是说不管是泰国国王也好，还是泰国政府也好，在你不同意的情况下，都不能动你的房子。

曼谷是一个同区域价差比较大的楼市。

我们在国内，在同一个区域，因为竞争比较激烈，同样是高层的价格差不会太大，但曼谷不同，比如它堵车严重，导致对地铁的依赖比较大，比如它老房子和新房子混居，导致景观差异较大，这样最终离地铁口近的地方能卖到4万一平，稍远能卖到3万一平，再远点还有2万一平的，这样的差价，给投资者不同的选择。买2万的，自然风险很低。

           28到51平的泰国主力户型

公寓因为没有公摊，所以全是实用面积，比起国内小多了，主力户型在25到50平之间，基本以两房为主，几乎都不通透，房间比较小，但足够用。除了卫生间，向阳的窗都宽敞，基本都有阳台，因为是热带，所以也无所谓朝向了，和北方不同。总价的话，即便在曼谷中心区域，也有五六十万起步的，当然，主流价格是一二百万到二三百万，再贵就是豪宅了，量很少。

                   正大开发的曼谷第一大盘

曼谷的房价上涨比之国内，肯定是速度慢，但是期房和现房之间，名牌开发商和非名牌开发商之间的价格差也是很大的。百忍老师看到的正大开发的目前号称曼谷最大楼盘的项目，其实就是三栋楼，1700多户，占地30亩合两万平米。

                   正大项目的园林在曼谷极为罕见

其中有极为罕见的5000平园林。一期期房去年买27000一平，如今有了现房展示和园林，有气派大堂，有会客室和会议室，图书室和咖啡吧，都很气派，显示出正大这个泰国老大的档次不同，今年去看，价格已经到了35000一平，价格上涨30%，这才一年时间，收益很高了。不过这样涨幅的楼盘是很少的。

4、 泰国投资房产要注意的问题

泰国开发商时如何开发房子的？

第一步，是开发商去到土地主手上买土地。这里没有国内的那种土地招拍挂市场，都是开发商直接到私人土地主手上去买。  至于开发商出什么样的价格，商谈什么样的条件，全是开发商跟私人土地主之间的事情了。台湾也是如此，和泰国类似。而香港更像大陆。

第二步，是开发商向政府报建报批的各种手续，只要上面批了，就可以开始卖了。泰国这边也是有着各种什么城市规划，各种方面的审查的，这个跟全世界大多数国家都是一样的。对于容积率也好、大楼高度也好，不同时候都有着不同的标准。

第三步，就是边建边卖。一般情况下下，从买下土地到建成，这个周期，大概是两到三年。这既是它们的建设周期，也是它们的销售周期。

那么，房子是如何销售的？这个和国内有点类似。

曼谷街头，如果你看到两个吹气摇摆的气球人，那就是一家售楼处了。进去也会有漂亮的沙盘，宽敞的谈客厅，精致的样板间等等，很多都有配备华人汉语的销售员，和你无障碍沟通。

一般情况下，在曼谷购买新房的话，是这样的。

首先是看中了，先是付一个定金，大概是5万泰铢到10万泰铢的水平，也就是一两万人民币。这个房子就定下来了，就是你的了。

然后就是交首付。一般情况下，曼谷新房的首付比例大概是在20%到30%之间。当然40%比例的有没有呢？也有。这个首付比例每个项目都是不一样。交首付的时间，一般是缴纳定金的14天以内。当然如果你在中介那里买的话，待遇会好一些，它们能够帮你稍微延长一点，比如到20多天这样子。因为跟上门的散客不同，这些中介是能够给他们带来销售量的渠道，它们是不敢太得罪的。相比对于上门散客一板一眼做事，对于渠道它们都还保持着有商有量的态度。

最后的剩余尾款部分，那就是要等到交房子的时候再交的了。如果你买房子是它刚开盘的时候，也就是说，你要等到两三年后，才需要交尾款。当然，如果你选的是交房时间比较近的楼盘，那么这个交尾款的时间，就会比较近。

在首付和尾款之间的这几年内，不需要缴纳任何款。

当然，以上是曼谷开发商的通常做法。但是如果是在芭提雅、普吉岛等地方的项目的话，付款节奏每个项目都会有些不同，有要求按照工程进度付款的。

泰国买房是否能贷款呢？也能贷款，但也复杂一些。因为我国银行在泰国尤其是曼谷都有分行，所以也可以提供相关服务，但是毕竟不同于国内，有当地的金融政策的约束，所以比较复杂。

而泰国本地的银行，对于外国人在泰买房，都是不贷款的，是没有这个业务的。这个跟泰国的相关法律有关，基本没有办法突破。也就是说，泰国的房子是真的，真金白银买上去的，没有什么金融杠杆，应该来说是比较实在的。

新房可以更名吗？这个的答案是肯定的，或者说，是允许炒房的。在你付完首付款之后，在付尾款之前，也就是交房之前，都是可以转名的。并且开发商对此，并不限制更名的次数。对于更名，开发商那边还会给予配合，开发商这边还会配合更名的双方去签订一些文件。当然开发商的配合，也是需要付出一些费用的。费用大概800到1000人民币，不过有的开发商会免。

       宽大的泳池是泰国房产的必然配置

买房资金如何实现走出去？

先说一下，标准流程。是你付完定金之后，泰国开发商这边会出具一个文件，你拿着这个文件，可以去指定的银行开一个泰国银行账户。然后你这边再从泰国以外的银行把首付款以美金的形式汇进来。然后你再把款项打到开发商公司的账户上。但是呢，也有着各种简化的版本。

第1种简化版本是，你可以不在泰国开户，直接从国内打到他们指定的公司收款账户上。

第2种简化版本是，你可以直接在售楼部刷卡，刷消费。它们售楼部就有POS机器，直接可刷。

第3种简化版本，就更牛逼了。有一些开发商在我们国内是有办事处的。可以直接不出国，在国内，在它们办事处直接刷人民币。

泰国房子的首付款比较低。有些也就三十四万，低能到10多万，这种钱数都是很少的，很多人旅个游，光消费都不止这个数字，所以基本上都不用担心。

房子未来如何打理？是这样的，目前，很多都是交给大楼的物业，进行代为出租的。当然这边也是有专门从事这种租房事务中介的，也可以交给他们。两种方式收费标准都是一样，帮你出租出去1年，收1个月租金这样。这个和国内差不多。考察这么久之后，同时，百忍老师也发现很多国内的资本看上了泰国这个租房市场。已经有一些团队在进驻泰国了，因为泰国的租售比也好，出租率也高。

泰国房子有持有税吗？没有！泰国是一个没有房产税的国家。

当然和全世界一样，每一个国家都规定了，在自己国家取得收入的话，是要交个人所得税的。这个我国几百年前也是这样规定的，但是我国普通老百姓租房出去，现在也没强制交个人所得税。这个情况，在泰国更加是这样。

同时，按照泰国规定，在5000万泰铢以下的遗产继承，无遗产税。也就是说，1000万人民币以下的泰国房产的话，就算万一，遗产税都跟你无缘。

        泰国的房子都是精装修

这个其实也是东南亚房产优质于欧美房产的地方。欧美涨幅也是良性有限的不说，它们的税收制度非常的完善。增值了有增值税，个人所得有所得税。所有税收一扣下来，基本就剩不下了。

在泰国买房需要多少钱？和很多人想象的不同。海外置业的并不是要什么身家亿万的人，才够得着。比如在泰国置业，你手里差不多有个十多二十万就可以开始了。当然具体需要的资金，看你选择的项目。这是为什么现在东南亚海外置业，比去欧美海外置业更为火的原因之一，更受到资金追捧的原因之一，就是因为只要想，国内很多的人都能够下得了手。

走马观花看了三天，和几位大V都认为，曼谷楼市是个比较适合稳健投资和相对长期的市场，收益稳定，增长稳定，政策稳定，有兴趣配置资产的人不妨趁着旅游的机会来曼谷看看，问房平台在这里有办事处，专门提供接待看房和咨询服务。当然，很多人无需来，直接投资，也可以让他们提供相关流程服务。毕竟这个需要专业和周到的服务。可以加问房人员的微信，实施一对一的咨询和服务。