各位读者粉丝们好，局长在曼谷向大家问好。泰房市场火爆，作为业内人，我是真心想分享一些经验。局长在所谓的甲方乙方全都做过，深知种种内幕手段。泰国房产属实比较适合国人资产配置以及度假居住需求，但可以肯定的是，并不是所有的项目都能让你盆满钵满，这是局长的一篇原创文章，坚持这十条军规，保证你不被坑！（3000字慢慢看，建议先收藏）

1、前十名的开发商，有EIA优先。注意，这里明确说是前十名开发商，而且一定要上市的才行。然而哪个开发商会坦诚的承认自己是刚入行的小虾米呢？也要记得销售说的大不一定是真的大，一切要有证据，要拿出来排名数据截图。如果是极度担心被坑的，局长简单告诉你一个原则：前三名开发商、有EIA、新盘上市。（EIA是环评，没有不能开工。新盘可以保障你未来有更大溢价空间）因为上市开发商都很担心股价，人家也是要脸的，自己口碑品质形象当然会注重。另外一定要提的是顶级开发商都是有自己的售后服务团队的，租赁买卖、手续流程办理都有团队接手，比如Sansiri有plus＋团队、Ananda有The agent、AP有BC，物业服务等级差的可不是一丁半点呀。不管是租赁还是转售都更受到欢迎很多。要记得房子建筑以及服务是同样重要滴，稳健靠谱是首要。局长亲身经历过某不顶级开发商在素坤逸50巷原定交房时间都到了，但是竟然还未开工的案例。。。，也住过小开发商竟然连健身房都不开空调的公寓。哎，做的时间长了，什么奇葩事都能遇上，后期局长会专门发文评测泰国开发商的情况，开启深度大吐槽模式。

2、城市选择：曼谷是王道。以下两种情况除外，喜欢不走寻常路，不在乎风险想要搏一搏的或者购房目的纯粹自住度假的当我没说。就投资的前景来讲，首都曼谷是一切资源集中地。换句话说，你认为北京上海和三四线城市相比哪里的房价坚挺保值？海景虽好，可远观而不可亵玩焉，普吉岛市场存在巨大风险，不信我的朋友，我且问你一句话？为什么泰国前二十的开发商，绝大部分都没有在普吉岛的项目？芭提雅能好一些，起码本金相对安全，不过价值空间已经在两年前释放完毕了，一线海景房偏高端的还是稀缺的，其他项目租赁以及转手是个大问题。

3、区域选择:一定要外国人聚集的区域、素坤逸沿线首选、距离轨道交通越近越好、尽量选高层。曼谷交通拥堵情况全球知名，天铁和地铁附近的项目不管是租赁还是转售市场都更加受到欢迎，因为这是交通工具的首选，甚至每相差100米，租金回报都会低一个段位。在突降大雨且高温日子，多走100米都是一种折磨。除了在富人区无线路、通罗、蓬蓬的几个区域，有讲究深居大院入则安静的传统，其他区域距离在700米以上的就不建议考虑了。除了这几个高端地段可选矮层低密度公馆类型项目，其他区域请都优先选择高层，这是泰国大众主流的偏好。发展中国家的普通民众还是感觉高层更洋气更像是生活在都市。轨道交通人流量来说：素坤逸线BTS＞MRT地铁＞斯隆线BTS，且素坤逸BTS的人流量是MRT蓝色线的两倍。泰国法律规定，每一个公寓项目最多49%的份额卖给外国人，一个事实：外国人聚集多的地方，泰国人也喜欢。但是泰国人聚集的地方，外国人可就不太喜欢了。不管是租还是卖受众人群都会更多，且外国人普遍rich有钱一些，租金也会更高。斯隆沙吞也还不错，租金回报并不低，不过空置期是会比素坤逸的项目长一点。素坤逸每一站BTS的情况也是不尽相同，局长会找时间单独写一篇文章，各位再等待下。大家要明白一个概念，一个项目本身品质再好，当周边生活配套无法满足基本需求的话，一样是泡沫，租售都不会好的。所以千万别仅仅只看项目有多气派。举个栗子，湄南河西侧有一个公寓现房，无边泳池、无敌河景、品质相当高，而且开发商是顶级的，起价50万人民币。真相是空置房屋上百套，不信我带你去租赁办公室，分分钟验证真伪。也就能用图片骗一骗外国游客来短租了，单说交通问题咋解决呢？还要两年地铁开通，五年区域才能成熟（一位曼谷大叔原话）

4、针对中国市场包装营销，对中国客户量身定做的项目，不要买。假如一间房子49%外国人名额大部分都是卖给了中国大陆人，都是投资客为主。等到交房，大部分都会出租，过几年都会卖掉。那这个项目不管是租售都没那么稀缺了，预期收益一定不会高。典型的对国人投其所好的项目三大特点：项目策划楼书华丽无比、大批量看房团、大手笔酒店推介会。Ekkamai区域的某项目就印证了这个结论。

5、与泰国人份额差价过多的项目不要买。请先问一下销售顾问泰国人份额卖了多少？相比泰国人名额差价多少？有部分顶级开发商的项目是没有差价的，这种最理想。意味着你的房子未来可以不仅外国人可以接盘，泰国本地居民也是受众群体了。这意味着什么？相信大家都懂。价格差距不大的话，租售比也就不会吃亏了。很多项目是泰国人名额先开盘的，如果泰国人名额已经售罄的项目，可以重点关注。说句公道话，还真有好多项目不需要海外份额。局长曾经和一家顶级房企谈过代理，对方问我预计这个项目多久可以卖光？我说三个月。开发商领导很不屑的告诉我：我们8分钟就可以卖光、sold out。事实证明真的是这样，一共一百套房源，泰国民众网上注册抢房，最后一千多人注册。泰国本土的购房需求是很旺盛的，这一点相信很多人都会大吃一惊。原因是他们并没有国人想象的那么穷的，中国的人均GDP超过泰国也就才几年前的事情，另外他们本国人杠杆可以多点。如果差价在5%之内其实也都还可以接受，但是真的有项目会差10%以上，并且在中国大陆风靡。原因很复杂，此处不细说。

6、亲自实地看房，要对比2-3个项目。耳听为虚，眼见为实。真是本人不方便过来，视频直播一下还是要滴，最不济也要一下周边实景视频图片。曼谷项目一般都是先付首付再出合同的，不过下定金之前，提前问销售顾问要一下合同模板还是不过分滴。小提醒：正常的曼谷项目都没有包租，因为真的不像海滨城市那样愁租。如果有项目重点强调包租，但不是开发商提供包租，那请小心点喽。另外买房送什么酷炫精英签证的项目，不买也罢。

7、要合作非常熟悉当地情况的代理中介或者经纪人。如果是合作的经纪公司的话，一定要找在泰国有办事处有公司的，这样你的售后服务才真正有可能。开户、验房、收房、买家具家电、水电表安装，不光嘴上说说而已。局长现在手头就有不少于十个客户，找到我来帮助做售后的，都是同胞实在看不下去他们无助的处境。鉴别办法：问一下销售知道哪里能开户吗？哪里买家具家电便宜？第三方验房公司能否推荐一个？目前一半的中介都是纯大陆公司，对当地行情了解的非常初级，纯粹瞎扯的也不在少数。他们的策略是：我们卖什么什么好，不卖的都不好。一锤子买卖，拍拍屁股走人，这种人非常可恨，不过也存在“心有余力不足”型的，不是故意想坑你，但是流程不熟，没经历过突发情况，专业知识不过关。不管什么原因，本想海外捞金的你可经不起这种不专业

8、一定要找懂英文、有责任感、正直的人合作。目前很多曼谷的旅居人士或者经常去泰国的自由经纪人，可能更加懂行，会推荐你真正的好项目。我开篇有说到大开发商的好处，售后问题的服务周到程度是可以保证的。其实所有你有可能面对的售后服务问题，开发商都可以解决，只不过需要一个中间人帮你沟通，所以英文的重要性就体现在这。如果你本人会英文的话，不需要非常流利，就基本不用担心会在售后这块被坑了。假设合作的中介公司倒闭了，购房合同还是你的名字，无所谓的。只要你能和开发商联系上就好，每家开发商的售后联系方式都可以来找我，很简单。局长手下曾经有一名销售离职一年之后，客户的售后工作依然二话不说帮忙联系。最后一句总结；只要这个人懂行，并且有心帮你，其实事情很简单。

9、解决信息不对称的坑，不要自己给自己挖坑。担心买贵、项目信息不真实、房源不真实的朋友我建议你可以直接登录开发商官网去自己获取一手信息。联系开发商的作用只是去验证真伪而已，建议不要直接从开发商购买，因为价格都是一样的，不存在开发商价格更低的情况，可别用中国人的小心思自己给自己坑了。局长经历过几个客户朋友，咨询讲解完毕，偷偷找开发商买了，最后苦求于我来帮忙。因为上文我说开发商是可以提供服务，但这是兜底，不是首选。开发商可不愿意给客户讲解培训浪费时间，他们只想对接专业人士。所以，价格一样，服务更多。当然要选择经纪人或者机构合作了。帮你解决问题、跑前跑后的脏活累活是需要有中间环节帮助的。一般新房房源价格都是一样的，但是如果对方要收取电商费之类的，让他滚吧。市场很透明，骗子也没必要做泰国房产来行骗，说P2P理财岂不是更容易得手？大体上行业骗子极少，不要过度紧张。

10、胡吹炒楼花快速致富、强调买房可贷款的销售就别搭理他了。曼谷公寓市场整体还算理性，短期暴涨、快速套现的剧情只发生在中国。局长之前一直做欧美国家房产移民，发达国家更是如此，暴涨暴跌不存在的。澳洲墨尔本当年指望着炒楼花、加杠杆的朋友们都在叫苦不迭。一句话，能让你投机取巧的项目不是没有，但是真的很少很少。我做泰国房产3年，只遇到8个项目。当一个销售和你胡吹炒楼花的时候，请一定要问一下他过往的经验案例，战绩如何？问问他自己是否买了泰国房产，产权地契拿出来瞧瞧。自己都没买的话，这真有点说不过去了。贷款问题的现实是工商银行以及中国银行偏偏不给中国大陆户籍的同胞贷款，名义上是可以，实际上就是不行。好奇的朋友，你自己搜索一下工商银行泰国分行的电话，看看他们是怎么回复你的。套路就是一个，“你的某某材料不合格，无法通过，抱歉”。新加坡的MBK可以，利率8.5%起，诚意金2%，但是未来预期还是可以正常利率贷款的，即使是现在，贷款难题的破解之道也是可以有滴。

    此文乃局长的经验之谈，各位看官随意评论，欢迎私信沟通交流。有朋友是入门级别投资者担心被坑的请把本文分享给他，局长的思路是先防止被坑，再考虑如何买到好的适合的。因此局长还会针对经验玩家另写一篇《泰国房产，珍藏投资秘籍6条、一眼识别好项目》。关注公众号，原创不易，你的点赞分享就是我们创作的最大动力。