外资开发商进驻泰国房地产市场必读须知

1. 外资开发商进驻泰国房地产市场的形式

因泰国《土地法案》规定外国人非经特殊豁免不得持有泰国土地，并且泰籍公司和外资企业在从事各项业务时将面临不同的要求、限制及优惠等差异；因此，外资开发商在选择进驻泰国房地产市场时，首先需要考虑的就是以何种身份来开展业务，常见方式有以下两种：

（1）与泰国人合资成立泰籍公司

外资开发商进入泰国房地产市场的常用方式之一就是与泰国人（通常为泰国当地开发商）一起合资成立泰籍公司（通常外资开发商持股49%，泰国人持股51%），并以新设泰籍公司作为房地产开发的实施主体。泰籍公司因泰资处于控股地位，因此不会被认定为外国主体，进而无需办理相关外资准入手续，也不会因外资身份而受到包括非经豁免无法购买泰国土地在内的各项限制，而是和正常泰国开发商一样，可以进行如土地购买、开发建设、竣工后对外销售、自持运营等房地产常规业务；并且，开发的楼盘性质也不用局限于公寓、别墅等住宅项目，商业写字楼项目、酒店项目、甚至文旅养老等产业地产项目也可以由泰籍公司进行开发建设。

虽然此种模式有诸多优点，但在这种合作模式下，外资股东持股比例不超过49%，不享有合资公司的绝对控股权，这点对于某些外资尤其是外国国资控股的大型开发商而言可能较难接受；因此，实践中外国投资者往往采用如下方式取得对泰籍合资公司的控制权：

1）通过除股权外的其他方式尽量取得对泰籍合资公司的控制权，如取得多数董事会席位，在管理、运营、财务等重要岗位上争取由己方人员担任，对公司银行卡、U盾（如有）等财务工具及公司印章证照等享有实际管控权；

2）外资开发商尽量寻找泰国当地口碑较好或/且已形成合作信任关系的泰资开发商或其他泰国人，按照每个项目成立一家合资项目公司的方式，共同开展房地产开发等商业活动。

特别提示：部分外资开发商在面临此种情况时，喜好采取签署股权代持协议的方式规避政府监管，需要注意的是，股权代持协议不被泰国法律所保护，未来产生纠纷时通常会被司法机关认定为无效，并且泰国相关土地部门、工商监管部门也对股权代持协议持否定态度，签署股权代持协议可能引致民事纠纷、行政处罚，甚至刑事风险。

（2）设立外商投资公司并取得行业准入

因前述设立泰籍合资公司的方式中，外资开发商无法取得控股股东地位；因此，有些外资开发商可能更倾向在泰国以控股股东身份设立外商投资公司[7]作为项目公司独立开发房地产项目。

但在泰国，相关法律对外国人设置了行业准入限制，泰国《外商经营法》（Foreign Business Act）对外商投资采取负面清单管理模式，对禁止外国人从事某类特殊业务的清单和限制外国人从事业务的清单中的行业规定了外商投资审批的要求。三类清单的简要介绍如下：

1）第一类清单为外商绝对禁止从事的行业，主要包括新闻媒体、水稻种植、畜牧业、林业和森林木材加工、泰国草药、泰国文物的贸易和拍卖、土地交易、佛像的制作等；

2）第二类清单为外商禁止参与的行业，除非经过商务部的内阁决议批准，或获得投资促进委员会（Board Of Investment，“BOI”）的投资促进许可，或由泰国工业管理局（Industrial Estate Authority of Thailand，“IEAT”）批准的工业经营或出口贸易。第二类清单上的商业活动涉及国家安全、文化问题、风俗传统以及国家自然资源与环境问题，包括生产、销售、维修枪支、弹药，火药、炸药；木雕生产；甘蔗制糖、矿盐生产等；

3）第三类清单为泰国人尚无法与外国人相竞争的行业。因此，外国人被限制参与此类商业活动，除非商务部公司注册处局长的批准，或获得BOI的投资促进许可，或由IEAT批准的工业经营或出口贸易。第三类清单涉及的行业包括，碾米业、以大米及其他农作物为原料的面粉生产；渔业、水产养殖；造林；夹板、胶合板、纸板及硬纸板生产；石灰生产；会计、法律、建筑设计、工程服务业；广告业、导游业及餐饮业。

另外，除《外商经营法》的规定外，外国人还必须遵守BOI或者IEAT制定的相关规定，包括最低注册资本要求、在泰国有住所的外国董事的数量、负债权益比例、最低注册资本、投资总额的到位时间、专有技术或者资产，以及相关政府部门要求的其他条件。

特别提示：根据上述法律规定，泰国原则上非经豁免禁止外国人从事土地交易、房地产开发建设等相关业务，但也存在例外情形，当外资开发商在取得下列审批之一的情况下可以从事房地产相关业务：

1）取得泰国商务部颁发的《外商经营执照》（Foreign Business License，“FBL”）；

2）在取得BOI行业准入批准后，再申请获取《外商经营证书》（Foreign Business Certificate，“FBC”）。

在实践中，FBL证书一般很难获批，通常外资开发商会选择通过获得BOI行业准入批准后再进而取得FBC证书。

2. 外商投资公司取得泰国土地

外资开发商若希望以外商投资公司身份开展房地产业务，则土地所有权的获取是其能否成功赴泰投资房地产的关键环节，外商投资公司获取土地的方式有如下几种：

（1）满足《土地法案》的特定豁免条件

根据《土地法案》第96条第2款规定，如果外国人在有利于泰国经济发展的商业领域投资时间持续不少于3年，从境外汇入的投资金额不少于4000万泰铢，并取得泰国内政部长的许可后，可在特定的地区拥有不超过1莱（即1600平方米）的土地用于居住，且该土地仅属于此外国人所有，不可转让，不可继承。

（2）通过BOI批准取得土地

根据泰国《投资促进法》（Investment Promotion Act）和《土地法案》规定，获得BOI批准证书的外国人，可以获得土地用于BOI批准的业务经营活动，还允许已取得BOI行业准入批准且实缴注册资本金额不少于5,000万泰铢的外国人享有位于工厂以外的办公楼、外籍管理人员和专家宿舍以及工人宿舍用地的土地所有权等，外国投资者在泰国停止经营活动的，应当在1年内将土地卖出，否则土地管理局将收回相关土地。

（3）通过IEAT批准取得土地

根据泰国《工业园管理局法》（Investment Promotion Act）规定，允许外国投资者在获得IEAT批准的情况下，在工业园区内拥有土地用于工业活动，但在泰国停止经营活动3年内需将土地退还工业园管理局或转让给其他企业，否则土地管理局将收回相关土地。

特别提示：实践操作中，房地产外商投资公司通常会在取得BOI行业准入批准后购买土地，从而取得土地的所有权；而生产型外商投资公司，通常是与泰国的工业园区进行优惠政策协商，并在取得IEAT许可后取得土地。当然，建议外资开发商在作出投资决策前，最好先与BOI、IEAT进行沟通协商，确认能否经豁免取得土地，能否实际开发后续的房地产开发项目。

3. 泰国房地产开发流程和规定

无论采用合资设立泰籍公司还是设立外商投资公司的方式，其在泰国开发房地产项目的流程基本一致，主要流程如下：

（1）选择合适的土地

首先，选择适合开发项目的土地，地块的规划用途[8]、地块旁马路宽度、周边环境情况等均关系到项目的总建筑面积和设计方案；对于泰国各类规划用途土地的使用范围和建筑面积的要求，泰国城市规划局都有明确的规定。

除了以颜色进行划分的土地用途外，同中国对土地的容积率要求相似，每个地块还有相对应的可建筑面积的规定。此类事项需要在取得土地前就进行明确并提早规划，而后就是按照项目公司性质依据不同的规定、流程、手续等取得待开发土地。

（2）进行项目规划及设计

在取得符合建设标准的土地之后，开发商可以雇佣设计公司或者建筑公司出具项目设计方案，一般设计师会根据泰国当地的法律法规来设计符合建造标准的图纸，后报当地相关行政部门审批。

（3）申请环境评估许可证（EIA）

泰国《国家环境质量促进和保护法》（Enhancement and Conservation of the National Environmental Quality Act）第46条对环境影响评估（Environmental Impact Assessment，“EIA”）的强制要求作出了规定，对于别墅小区数量在500户以上或者总占地面积在100莱以及公寓和酒店项目在80个房间或者使用面积在4000平米以上的项目，必须取得EIA。只有取得了EIA后，开发商才有资格申请建筑施工许可证，只有取得建筑施工许可证的项目才可以开始动工建设。

泰国EIA的申请周期较长，顺利的话需要6-9个月。如果设计方案问题比较多，或者体量比较大的项目，申请周期可能需要1-2年。考虑到EIA不仅仅涉及项目本身的情况，如室内高度、空气状况、排水排量、电压电容、绿化公共面积等，还涉及项目周边的情况，如：环评证其中一个很重要的参考点在于项目周边的居民意见，如果因所建项目可能会影响周围居民，如挡住周围居民交通、通风或者阳光等，就很可能会因无法取得周边居民的同意书而导致无法取得EIA进而无法继续实施项目。因此，实践中，一些开发商会委托专业中介机构协助申请EIA。

泰国EIA评估过程异常严格，能否尽快取得EIA是对房产开发商实力的一大考验。我们也关注到，泰国并不禁止EIA随土地一并转让，外资开发商也可以在购买土地时选择已经办理完毕EIA的土地，以节省申请EIA的时间和精力，加快项目实施进度。

（4）项目销售

在泰国，法律虽规定在未通过EIA审核前不允许开工建设，但我们并未发现泰国法律就何时允许项目预售作出明文规定。在实践中，泰国开发商开展预售的时间不尽相同，某些较小的开发商可能在项目尚未取得EIA前就开始预售并收取部分房款，但较为正规的开发商通常还是会在取得EIA后才开始预售。就此而言，开发商在泰国开发房地产项目所面临的开发建设等资金压力可能相对较小一些。

（5）申请建筑施工许可证

根据泰国《建筑控制法》（Building Control Act）规定，取得EIA后，开发商需要向都市与乡镇公共工程计划部门（Department of Public Works and Town & Country Planning）申请施工许可。

相较于EIA的申请难度及周期，施工许可的申请难度较小、所需时间也较短，通常情况下，施工许可申请只要符合法定条件，一般不会遇到较大障碍。在取得施工许可证后，项目则可以正式开工建设。

（6）项目验收与交付

当项目建设完成并经相关政府机构验收通过后，开发商就可以开始着手办理项目产权证，并逐步向购房者交付房屋，为购房者办理产权登记手续等常规流程。

参考资料

• [1]

  外国人指：包括自然人及法人，具体有：（1）外籍自然人；（2）在泰国之外注册成立的公司；（3）公司在泰国注册成立，但外籍人士持有相当于已发行股份50%或者以上（即外商投资公司）；（4）公司在泰国注册成立，但外籍股东人数多于泰籍股东人数。

• [2]

  外国投资者：本指引中就外国投资者、外国人、外商等表述均是从泰国视角出发与泰国本土主体进行区分，即除泰国本土主体外，其他国家主体均属于外国主体。

• [3]

  公寓：本指引中所述公寓主要指Condominium（简称“Condo”），Condo主要开发建设在土地资源宝贵、人口密度大的繁华都市，其以高密度、高容积率，多层、高层、小高层、塔式、板式、蝶式等多样形式，及装修较好，交通便利，配套齐全等优势著称，在泰国都市中较为常见；泰国所有在售楼盘公寓不经特别指出一般都是指配套齐全的Condo私有公寓。有些人也会将Apartment称为公寓，但Apartment通常是一栋楼只有一个业主且只能整栋出售而不能拆分出售，通常所有权人也是采用按户出租的方式进行经营，其配套设施通常也没有Condo的齐全，外国人也不能购买Apartment，因此本指引中的公寓主要是指Condo。

• [4]

  在实践中，也曾有客户提出这样的疑问，虽然泰国《土地法案》规定外国人不能拥有泰国土地，但鉴于泰国实施房地分离的政策，既然公寓可以由外国人通过只购买地上房屋而不购买地下土地的方式取得公寓所有权，为何别墅不能采用同样的方式由外国人取得别墅所有权；我们研究后倾向于认为，公寓本身是能够进行逐间拆分售卖的，能够确保外国人持有此栋公寓总建筑面积或套数的比例不超过49%；而别墅本身是无法进行拆分出售的，在别墅的物理条件上无法规定外国人只能拥有不超过49%的所有权，因此若允许外国人拥有别墅，那别墅全部所有权将归属于外国人，再结合泰国允许永久拥有不动产所有权的规定，在此外国人拥有别墅所有权期间，别墅下的土地也无法再另作他用，等于外国人变相拥有了别墅下土地；因此，我们倾向于认为泰国出于保护土地不被外国人变相拥有的目的，才没有将购买别墅所有权的权利赋予给外国人。

• [5]

  泰籍公司指：在此公司中泰国股东合计持有的比例最多，通常泰国股东持有的股权比例需超过51%，而外资股东持有的股权比例不超过49%。

结语

泰国是东南亚国家联盟（ASEAN）成员国和创始国之一，也是亚太经济合作组织（APEC）、亚欧会议（ASEM）和世界贸易组织（WTO）成员，作为一个经济相对开放的国家，其拥有良好的投资环境以及对待外国投资者的鼓励政策，加上泰国城市化进程和旅游业的驱动，使得泰国房地产市场板块近年来受到越来越多外国投资者的青睐。然而，受限于泰国土地私有化、房地分离等房地产基本制度，泰国法律在外国人对泰投资房地产方面的限制相对较多；从购房者角度，非经特别豁免不能购买带有土地性质的房屋；从开发商角度，一般需要与泰国人合资设立泰籍公司，或设立外商投资公司并取得行业准入且合法获得土地后方能进驻泰国房地产市场，且过程中可能面临诸多法律风险，相关风险包括但不限于本指引所示。

据此，外国投资者在赴泰进行房地产投资的调查、决策以及后续落地执行过程中，既需要熟知泰国的法律和政策，也需要了解实际的操作流程，并需要对拟投资区域的政治风险、经济波动、文化差异等影响因素进行综合评估。金杜作为全球化律所，我们的律师团队在境外房地产投资领域中积累了丰富的经验，且与泰国本土的知名律所有着密切的合作关系，可以就外国投资者赴泰国投资房地产提供综合法律服务解决方案。

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