泰国允许外籍人士全资持有不动产的法律归纳

首先，根据《投资促进法》在第27条规定，经营获得鼓励的投资项目的投资人将依据投资委员会审核后，有此特殊豁免规定令外国投资人持有土地，用于工商农业用途，即使该数量超过其他法律的规定。其中该法制定的《投资促进项目申请指南》规定的鼓励行业，大体可分为制造业与非制造业（服务业）两类，其诸多投资项目均获得投资委员会审批获得税务和非税务优惠，但是大体上主要还是制造业类型的企业通过核准进而获得相应数量土地。到了今年2022年度《投资促进项目申请指南》紧跟后疫情时代的商业变化局势，其增补的名录有一个亮点则是对非制造业（服务业）的类别颗粒度更小化，今年投资委员会把服务业细分到了物流、专业服务、人力资源发展、国际展会中心及国际采购办事处等行业。除此之外，旅游配套行业如动物园、主题公园、赛车场、游艇码头、酒店及会议中心等也包含在内。说明有意对支柱产业的旅游业进行政策倾斜，充分利用已有的优势引导更多优质投资的注入，且促进旅游行业的优化和迭代。

再来说《土地法典》第87条的规定，在一定条件下，也允许外国人获得的土地用作住宅，从事商业，工业，农业，墓地，公共慈善机构或宗教活动，前提是必须遵守部级规定的条件和规定，并且获得部长的许可。

第87条 根据这一条允许的持有的土地大小（莱：泰国土地计量单位），如下：

（1）居住用地，每户家庭，不超过 1 莱；

（2）商业用地，不超过1莱；

（3）工业用地，不超过10 莱；

（4）农业用地，不超过10 莱；

（5）宗教用地，不超过1 莱；

（6）公益慈善用地，不超过5 莱；

（7）墓地，每户家庭，不超过1/2莱；

任何外国人需要获得超过第（3）款规定的数量的土地所有权，递交申请的相应申请必须获得内阁审批通过，才允许符合条件外国人获得超过规定数量的土地。

以第87条的规定外国人全资持有土地为例，不论是以自然人或法人身份取得土地。这类持有方式简单，比较容易理解。另外一种被视为外国人持有土地的方式是《土地法典》第97条规定的法人，以泰籍和外国国籍股东持股比例、董事或合伙经理人数再具体区分。

根据第97条的规定，以下法人享有与外国人相同的对土地权利：

（1）由外国人持股比率超过注册资本的百分之四十九的有限公司或大众有限公司，或外国股东人数超过股东人数的一半以上的，具体视情况而定；

为有利于本编，任何有限公司发给持股人的股票，将视作为外国人所持有。

（2）已注册的有限合伙或普通合伙公司，外国人持股超过总注册资本的百分之四十九，或外国人股东人数超过股东总数一半，具体视情况而定；

（3）拥有超过一半以上人数的外国成员的协会及团体，或专为外国人而开展的或主要面向外国人的业务；

（4）专为外国人而设立的或主要面向外国人的基金会。

但是上述《土地法典》第97条规定有限公司、大众有限公司、有限合伙、普通合伙、或非盈利组织如基金会、协会或公会等只要其持股比例、董事比例或经理以外国人为主或占比超过泰国人，该法人将被视为外国法人。这法条主要又是为了防范外国人间接方式持有土地，例如通过设立多层控股公司持有目标公司，再以公司名义购入目标土地。

这两部法律关系看似相互矛盾，因为《投资促进法》豁免了《土地法典》所禁止外国人持有土地的法律障碍，但并非外国人取得土地之后就可永久持有。根据第27条规定，一旦外国人丧失投资鼓励资格后就必须出售其持有的土地，否则将被强制执行拍卖。但是从大量实践中发现，委员会还是会允许持有者通过正式渠道申请续期。但，若终止经营受鼓励投资的企业或将该企业转让给他人时，获得投资人必须在该企业终止或转让之日起一年内将获准持有的土地产权出售。否则，土地厅厅长有权根据《土地法典》中的规定拍卖该土地。

除了根据《投资促进法》第27条获得投资促进委员会核准的，以及根据《土地法典》第96条获得内政部部长核准的土地之外，外国人还有其他途径取得泰国土地的。一类为外国驻泰国的大使馆或领事馆办公用地，另一类为外国人以继承人身份取得土地。以外交用途取得土地的外国政府如与泰国保留外交关系，该土地可一直由该国持有。以继承人身份取得的土地就没外国政府那么幸运，法律规定该继承人必须在一年内出售该遗产，否则将受到强制执行拍卖。