近几年，随着泰国旅游业的不断升温，越来越多的外国人选择在泰国购置房产。泰国房地产事务所（AREA）房地产研究和评估中心主席索帕表示，统计发现2017年房产交易市场总交易额为5,763.96亿泰铢（约1,152.79亿RMB），其中外籍人士的交易额约占20%，达1,132.8亿泰铢（约226.56亿RMB）。
泰国舒适的天气与往来中国的便利性使越来越多的中国投资者也纷纷在泰国投资房产，那么，外籍人士在泰国如何购买别墅（带土地）？有哪些需要注意的地方呢？
一、泰国相关法律解读
1、在泰国，非泰籍人士购买泰国房产落户到个人名下的房产只能是公寓性质的物业。
2、非泰籍人士除购买泰国公寓以外的其它类房产（土地、别墅）是不可以落户到个人名下的，只可以落户到泰籍人或在泰国注册的公司名下持有。
3、非泰籍人士在泰建立公司，除非一些极其特殊的企业外，非泰籍人只能占有不超过49%的股份，至少需要找两个以上泰籍人士作为股东，持有51%股份。
二、购买别墅类型
1、购买开发商新的别墅项目。
2、购买二手别墅，选择性更大，方便快捷。
3、先购买土地，然后在自己的土地上兴建别墅、可以自主设计花园、泳池等。
三、购买方式
01
长期租赁（土地临时产权）
90年长期租权
在泰国，可以选择长期租赁的方式获得土地的临时产权。投资者可以租地或者租别墅，租期通常可以到30年，而且可以续租两次，土地租赁的续约最多只能延续三个30年，然后必须更新。
建筑物产权和土地产权独立
有建筑物的租赁土地的产权是受到保护的，因为上面有建筑物。建筑物的产权和土地的产权是分开的，一旦租赁期限到了，土地所有者是不能兼并建筑物所有者的。
土地租赁合约须到土地厅登记
如果土地租赁合约没有在土地厅登记注册，超过三年的土地租约，一律按照三年计算，因此30年的土地租赁都必须到土地厅登记注册。另外，即使该土地被主人出售了，原来的土地租赁条约依然有效。
土地可转让
租户可以在有限的土地租期内的任何时候指定任意一个第三方作为他的土地房产转让人选。租户在指定好新的土地租赁人并正式告知房产商之后，房产商有责任在30天之内替租户完成这一转换手续。而一旦租户从A转移到B，之前的土地所有权的有效日期就会翻新。即B拿到的不会是A剩余的土地所有权，而是全新时限的所有权。也就是新的“90年”将会以此诞生。
02.成立公司购买
注册泰国公司
在泰国，虽然不能以个人名义购买土地，但可以将土地落户到在泰国注册的公司名下。许多外国人（尤其是欧美投资者）都是以这种方式持有土地的。
通过泰国知名律师事务所的律师，在注册的公司归属生效的同时，让协助完成手续的泰国人签署具备法律效力的权益放弃文件，可以保证泰国股东放弃权益，公司及公司所有财产均属于中方股东所有。
注册一家泰国的公司和国内区别不大，找一家有经验的代理机构即可完成注册，一般只需要提供个人护照复印件，签几个字，然后由代理机构提供泰籍股东的名额。注册之后交给会计打理每月税务申报，每年维护费用约3000元。
操作建议
1、在律师常规操作上，关于泰国股东，律师会找专门从事该行业的业内人士来承担另外的51%的股份。在创立公司之初，律师会写明在公司组织章程里面，别墅购买人作为优先股，泰国人为普通股。依据泰国公司法规定优先股有高于普通股10倍的权利。
2、同时，律师会要求泰国股东签署相应文件，放弃公司的权益，并推举投资人为唯一签字法人。也就是说公司的所有业务，关停并转，签字法人就完全可以做到，完全不需要告知或者得到其他股东同意。
3、基于“买卖不破租赁”法律条文，很多公司会将该物业再签署一个租赁协议给自己或者相关人，泰国法律最长租约可以是30年+30年。即使万一产生了不可预期的风险，房子还可以使用60年，之后你依然可以转让，并且享受每年10%的增值。
4、为了进一步保障权益，可以再签署一个抵押协议，将房产抵押给自然人或者某个公司，抵押产权可以由另一个公司的股东来决策，而本公司的股东没有话语权和实际权益。
